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憧れのお店をOPEN!店舗併用住宅を建てる方法

2019.11.27

Construnction Industory Media

こんにちは、POPCONEインタビュアーのあすかです。

美容室、ネイルサロン、マッサージなどを経営している方の中には、近い将来ご自宅に店舗を持ちたいと考えることも多いのではないでしょうか?ご自宅を店舗にすることができたら通勤時間もなくなり、家族との自由な時間が増えるので憧れますよね。

そのような自宅兼店舗はどのようにして開くのか、ご紹介していきたいと思います。

店舗兼住宅を作る場合、設計上のポイント法律の規制も知っておくことが必要です。

自宅兼店舗を経営するということ

店舗・事務所付き住宅とは個人事業主や開業医など向けに設計された、自宅の1階部分を店舗やオフィスにすることができる一戸建て住宅です。店舗併用住宅とも言われます。テナント料を支払う必要がなく通勤時間もカットできるため、「経費を削減しながら時間も有効に使いたい」という方に広く活用されています。

店舗・事務所付き住宅を経営するメリット

店舗・事務所付き住宅は、経済的にも時間的にも人生を豊かにする次のようなメリットがあります。

事業の経費削減

スペースを構える事業の場合、経営を続けて行くためには通常「家賃」が必要となります。個人での店舗経営となるとこのような経費が収益を圧迫するケースも多く、いかに家賃を抑えるかが収益を確保し続けるために重要となってきます。

店舗・事務所付き住宅であれば、家賃の部分で経費を削減できるという非常に大きなメリットがあります。

時間を有効活用できる

自宅内に仕事場があることで通勤時間がかからず時間を有効に使えるメリットがあります。また、緊急時にすぐに自宅スペースに戻れる安心感は、何にも代えがたいものです。育児や介護で忙しい方でも開業の夢を叶えられる点が、人気の理由となっています。

テナントの家賃収入をローン返済にあてられる

店舗部分を自分で使わなくなったらテナントとして貸し出すことで家賃収入を得ることもできます。その家賃収入をローン返済にあてることで、月々の返済の負担軽減が可能です。

また住居部分の面積が建物全体の半分以上の場合、建物全体で住宅ローンを組めるケースが多いのも魅力となっています。

店舗・事務所付き住宅を経営するデメリット

デメリットを知ることで、予想されるリスクをあらかじめ回避することができ、対策や改善すれば成功に近づくポイントにもなります。

経営が向いていない立地がある

自宅としては良い立地であっても、商売をするとなると集客が難しい場合があります。苦しい経営を強いられるような立地に無理に建てることがないよう、しっかり周辺の競合店や需給状況をリサーチしたり、ハウスメーカーとよく相談をしてから冷静に判断するよう心がけましょう。

仕事とプライベートの線引きが困難

自宅と職場が同一の建物となるため仕事とプライベートの境界がつけにくく、家族を仕事に巻き込んでしまうケースもあります。また近隣の方々がお客様となる場合、それまでのつきあい方とは異なり気を遣うことが出てくるかもしれません。事前にさまざまなシミュレーションしておくことで、後から「こんなはずではなかった」と思うような事態を回避してましょう。

近隣トラブルには細心の注意を

店舗経営、特に飲食店を経営するとなると、害虫・害獣を寄せつけてしまう恐れがあります。また、近隣へ騒音や違法駐車といった迷惑行為が生じないよう細心の注意を払うことが必要です。

どのような客層をターゲットとし、どのようなトラブルが想定されるかをしっかり洗い出し必要に応じて、ハウスメーカーのアドバイスを受けるようにしてください。

これから長くその土地に住んでいくのであれば、ご近所の方々とは良好な関係を築いていたいですよね。ご近所の方への気配りが集客に繋がる可能性もありますので、配慮を忘れないようにしましょう!

 

自宅兼店舗を持つ際の注意点

自宅にお店をかまえる際の間取り

店舗兼住宅を作る際、ある程度知っておいた方が良い設計上のポイントがあります。
自宅兼店舗を建てる時に注意したいポイントは以下の8点です。

  • 店舗区画は1階が原則
  • 住宅と店舗の動線を分ける
  • 大きなサッシで店内を見せるようにする
  • お客様用または従業員用のトイレを作る(飲食店などの種類によっては、お客様用と従業員用どちらも必要な場合あり)
  • バックヤードを確保する
  • 入口はバリアフリーにする
  • お客様駐車場・荷捌き・駐輪場は優先順位をつけて作る
  • 防犯カメラおよびセキュリティを設置する

子どもがいる家庭であれば、住宅と店舗の動線を分けないとお客様が来店している際に子どもが帰ってきてしまうこともありお客様の迷惑につながってしまうかもしれません。トイレに関しては衛生面を考えても分けたほうが気持ちがいいですね!

 

建築基準法について

今お住まいの場所に店舗を建てられるかどうかは、建築基準法によって変わってきます。

それでは建築基準法上の要件について解説していきます。

店舗兼住宅が建てられる用途地域

土地には、どこにどのような建物を建てて良いかを決める用途地域という制限があります。用途地域は、住居や商業や工業等の用途を適正に配分して住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称です。店舗に関しては、建築可能なエリア店舗面積が決まっています。

まず、住宅地の用途地域の中で、第一種低層住居専用地域と呼ばれるエリアでは原則として店舗を建てることはできません。ただし、第一種低層住居専用地域でも例外的に一定の要件を満たす住宅に付随する店舗・事務所等であれば建築可能です。

また、地区計画建築協定と呼ばれる規制によっても店舗の建築が制限されているエリアもあります。店舗は、基本的には閑静な住環境を脅かす存在と考えられているため、住民たちが地区計画や建築協定等で店舗禁止の街づくりルールを定めていることもあるのです。

規制によって店舗が自由に建てられないことがあるので事前によく知っておきましょう。

第一種低層住居専用地域内で建てられる店舗兼住宅

第一種低層住居専用地域内で店舗兼住宅を建てる場合、『店舗の床面積は、50平米以下で、かつ、建築物の延べ面積の1/2未満であること』というルールがあります。

また、店舗の用途の関しても、以下の規制があります。

  • 事務所(汚物運搬用自動車、危険物運搬用自動車その他これらに類する自動車で国土交通大臣の指定するもののための駐車施設を同一敷地内に設けて業務を運営するものを除く。)
  • 日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂若しくは喫茶店
  • 理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋その他これらに類するサービス業を営む店舗
  • 洋服店、畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店その他これらに類するサービス業を営む店舗(原動機を使用する場合にあっては、その出力の合計が0.75kW以下のものに限る。)
  • 自家販売のために食品製造業(食品加工業を含む。)を営むパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋その他これらに類するもの(原動機を使用する場合にあつては、その出力の合計が0.75kW以下のものに限る。)
  • 学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設
  • 美術品又は工芸品を製作するためのアトリエ又は工房(原動機を使用する場合にあっては、その出力の合計が0.75kW以下のものに限る。)

第一種低層住居専用地域内は、店舗面積が50平米以下という点がネックになり、一般的に飲食店や美容室では30坪くらいはありますので、50平米(約15坪)以下だととても小さな店舗になります。店舗面積が小さいと席数や商品棚を十分に確保できないため、売上が伸び悩んでしまいます。

第一種低層住居専用地域で店舗兼自宅を建てる場合は、店舗のレイアウト以外にも商品構成や販売方法等も含め検討していくことが重要です。

第一種低層住居専用地域の店舗兼住宅では、店舗と自宅が内部で行き来できることが設計の条件となります。区画が区分されていないと他人に貸すことはできません。ご注意ください!

第一種低層住居専用地域以外で建てられる店舗兼住宅

第一種低層住居専用地域以外の用途地域では、店舗の要件が緩和されます。第二種低層住居専用地域では、2階以下かつ床面積が150平米であれば美容院や店舗、飲食店等を建てることが可能です。

第一種中高層住居専用地域になると500平米以内の店舗や飲食店の建築が可能になるので、第一種低層住居専用地域以外では、少しずつ本格的な店舗ができるようになります。

これから土地を探す予定であれば、用途地域と店舗の可能な面積をよく確認し理解した上で購入するようにしましょう。

 

店舗兼住宅を住宅ローンで建てる方法

ここでは住宅ローンを使って、店舗兼住宅を建てる方法について解説します。

住宅ローンを借りるための要件

店舗兼住宅でも住宅ローンを借りることができる銀行はあります。銀行から求められる条件は以下の2点です。

  • 店舗(事務所)部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上あること
  • 店舗(事務所)部分が自己の使用であること

半分以上が自宅である」ことと「自己使用であること」が求められますので、自己使用の場合になると店舗を他人に貸すことはNGです。

また店舗兼住宅で住宅ローンが組める銀行は多くなく、主に一部のネット銀行が実施している程度です。住宅ローンを考えている場合は条件に合う銀行をよく探してみましょう。

これから建物設計を行う際は、住宅ローンを借りることを考えて設計するといいでしょう。

住宅ローン控除を受けるための要件

店舗兼住宅では一定の要件を満たすと、自宅の部分だけに住宅ローン控除も利用することができます。住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される税金特例です。

新築物件で住宅ローン控除を受けるには、以下の要件が必要となります。

  1. 住宅を新築、または新築住宅を取得し、2009年1月1日から2021年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
  2. 工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
  3. 床面積が50平米以上であること。
  4. 居住用と居住用以外の部分(例えば店舗など)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。(この場合は居住用の部分のみが控除の対象となる)

建てるにもいろいろな方法があるので、ローン関係はよく調べた上でご自身に合った組み方を見つけましょう!

 

まとめ

土地をすでにお持ちの方も、これから土地を探して店舗・事務所付き住宅経営を考えている方も収益を得るプランを見つける近道はプロに相談することです。店舗・事務所付き住宅経営に強い複数企業に相談して価格面だけでなく、経営開始後も相談に乗ってもらえる会社を選択しましょう。

条件を整えていてもそもそも法律で店舗の建築が制限されていたり、周囲の住宅に迷惑をかけるような環境であったりと、立地面で問題になるようなことがあれば店舗併用住宅は建てても意味がありません。まずは土地選びから。良いお客様が来店しやすい場所を見つけた上で、上手に設計して上手に住宅ローンを組んで、自分の店を持つ夢をかなえましょう。

上手にお店を出してその地域の話題のお店になるといいですね!ぜひ参考にしてみてください。

以上、あすかでした。次回もお楽しみに!

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