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「所有権」と「借地権」とは?それぞれの違いを解説!

2020.10.17

Construnction Industory Media

こんにちは!POPCONE GIRLSのとまこです!

住宅を購入するときに広告をよくみると、権利の欄に「所有権」「借地権」と記載されていることに気づくのではないでしょうか。どちらも土地の権利の言葉ですが、違いがよく分からないときにはしっかり確認することが大切です。そしてこの2つの土地の権利にはどのような違いがあるのでしょうか?

今回は、所有権と借地権のそれぞれの違いについてご紹介します!

所有権と借地権

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所有権とは土地を所有する権利のことです。地主から土地を購入すれば買った人の所有となり、その土地を自由に処分することができます。借地権とは地主から土地を借り、その上に建物を建てられる権利のことです。

一定期間、土地を借りて利用できますが地代が発生します。

借地権の種類に注意

借地権とは、先ほどご紹介したように土地を地主から借りてその上に自宅を建築できる権利です。借地権には多くの種類があり、購入を検討している土地が借地権の場合はその種類について知っておく必要があります。

借地権の種類とは主に3つに分けられ、旧法借地権・普通借地権・定期借地権があります。旧法借地権では、地主と借地権者の間で30年間の土地の賃貸借契約を結びます。30年経過後は更新が可能で、その後は20年毎の更新となります。地主が正当な理由なしに契約更新を拒む権利は認められていませんので、借地権者の権利が法律上守られていると言えます。普通借地権は、旧法借地権と同様に土地の賃貸借契約の更新が可能です。定期借地権は一般的に契約期間を50年と定めています。

契約期間が完了すると地主に土地を返還しなければならないので、新たな契約の更新や建物の買取りを地主に求めることができないとされています。

借地権物件とは?

借地権物件は地代やその他の条件が物件ごとに違うため、プロに相談しながら契約を進めるようにしましょう。借地権にもいくつか種類があり、次のような費用がかかる場合があります。

  • 更新料
  • 建築承諾料
  • 譲渡承諾料

それぞれの費用はいったいどのようなものなのでしょうか?

更新料

更新料とは、土地賃貸借契約更新時に発生する費用です。

一般的には借地権価格の5%程度と言われています!

建築承諾料

建築承諾料とは、借地権付き建物の建て替え時に発生する費用です。一般的に所有権の3〜5%と言われています。

譲渡承諾料

譲渡承諾料とは、売却時に買主が負担する費用のことです。一般的には借地権価格の10%程度と言われています。

一般的に売買されるのは所有権

所有権の土地を購入すると土地の所有権登記を自らの名前で行うことができます。そのため、土地に対する自由度はとても高いと言えるでしょう。購入して自ら登記した所有権の土地は、期間を問わず自由に売買することが可能です。自宅を建築するだけでなく、自由に他の人に貸すこともできますし相続贈与に関しても自由です。所有権の土地では、借地権で必要な地主に支払う毎月の地代やその他の費用は発生しません。

このような特徴から、一戸建てなどのために土地を売買するときには一般的には所有権の物件が多いです。

将来的にマイホームを検討するときには、所有権の土地を選択した方が自由に土地の利用方法を決めることができるでしょう!

 

借地権と所有権はどう違う?

「土地の所有者は誰か?」という点では、借地権の場合は土地を貸している地主、所有権の場合にはその土地の所有者となります。

「その土地にかかる費用」という点では、借地権の場合は地主に対して保証金・権利金・更新料などが別途必要になることがあります。借地の名義変更をする際には、名義書換料を地主に支払うことが契約で取り決められていることが多いです。借りている土地の上に建物を建築後、建替えをする際には地主に建替承諾料を支払います。

これらに加えて、毎月土地を借りるための地代を支払わなければなりません。所有権の場合にはこれらの費用は必要なく、固定資産税都市計画税を支払うことになります。

借地権は所有権より資産価値が低い傾向があり、所有権価格の60%から70%ほどの価値として評価されるという違いもあります。

賃貸の比較

借地権物件なら所有権の物件の約2/3の金額で手に入るため、憧れのエリアに暮らすという夢が叶いやすくなります。所有権の物件の場合、初期費用のうち土地の登録免許税がかかってきます。

借地権の場合は、初期費用・ランニングコストともに安く抑えることができます!

所有権を選ぶことのメリットは?

所有権は借地権より土地の評価が高い傾向があり、所有権は購入時には割高に感じることもあるでしょう。しかし、「価格が安いから借地権が得である」とは言えない部分もあります。

所有権を選ぶメリットとしては、月々支払う地代がかからないことです。さらに、売買や建替え・相続などの面において自由度が高く、それに伴う承諾料などの費用を別途地主に支払う必要がありません。更新時には更新料の支払があることや、地主とのあいだで契約更新時に問題が起きる可能性もあります。

このような問題は所有権にはありません。住宅ローンを申込む際には土地の評価が高いため、審査が通りやすい可能性が高いでしょう。

資産価値の面でもメリットがあると言えますね!

資産価値と更新について

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借地権も、売買や相続ができるので資産価値があります。賃貸の場合は一生自分のものにはならないので資産価値はありません。地主との交渉次第で更新し、継続して住むことも可能です。

借地契約更新や建て替え時には権利金を支払う必要があるので、住み替える場合は更新前がオススメのタイミングです!

 

まとめ

住宅の新築を検討する際には土地探しから始めることも多いですが、土地の権利と費用などを理解しておくことはとても大切です。所有権と借地権は見た目には違いは分かりませんし、新築する住宅の間取りや内装などに目が行きがちです。

しかし、将来のことを考えたときに借地権は想定していなかった費用がかかることがありますし、地主との関係によっては問題が起こることも考えられます。借地権と所有権、どちらもメリットとデメリットが存在していますので、土地を購入する際にはどちらがよいのかをしっかり考えておきましょう。

正しい知識を身につけて将来に備えましょう!

以上、とまこでした!次回もお楽しみに!

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