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土地の価値はどうやって決まる?売るときや相続の際のポイントをご紹介!

2020.3.30

Construnction Industory Media

こんにちは。POPCONEインタビュアーのまいです!

土地の売却相続の際、「初めてのことだと何から調べたら良いか分からない……」という方は多いのではないでしょうか。土地はひとついくらと定価がある訳ではないので、専門知識がないとなかなか価値が分かりにくいです。近くの土地同士であっても、メイン通りに面している土地と狭い裏通りに面している土地であれば価値が違うこともあります。

では、土地の査定額はどのようにして決まるのでしょうか?

今回は、知っておくと役立つ土地の価格を目的別にご紹介します!

土地の価格の種類

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通常、物の値段はひとつですが土地については大きく分けて4種類の価格があります。それを「一物四価」と言います。4つの価格を下記にまとめました。

  • 公示地価
  • 実勢価格
  • 路線価格
  • 固定資産税評価額

このうち実勢価格以外の3つは、国や公的機関が発表する公的価格です!

公示地価と実勢価格

土地の売却を考えている方にとって売りたい土地の価格を知るために参考になるのが、公示地価実勢価格です。土地の価格を把握することは、不動産会社と相談して土地の売出価格を決める際や不動産会社が算出した土地の査定価格が妥当かどうかを判断するために重要です。

土地を売りたいと思ったときに最初に行うことのひとつとして、この2つの価格を調べてみるようにしましょう!

公示地価

公示地価とは、国土交通省が全国に定めた地点(標準地)を対象に毎年1月1日時点の1平方メートルあたりの価格を示したものです。公示地価は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるために土地の適正な価格を知るための指標として使われます。

「地価公示」「地価公示価格」と呼ばれることもあります。

実勢価格

家を売るときに、売主と買主との間で合意に達した金額取引金額です。そのときの時価となり実際に取引された価格実勢価格といいます。土地の売却を考えている方は、過去の取引事例や近隣の似ている土地の取引価格を売りたい土地の価格の参考にすることができます。

直近(約3年以内)に取引された価格を参考にするようにしましょう。

路線価格

路線価格とは、相続税贈与税における基礎となる価格のことです。鉄道や線路のイメージをしてしまいがちですが、路線(道路)によって価格が設定されることから路線価格と呼ばれるようになりました。相続税計算をする際の評価額は、路線(道路)に面した土地1平方メートルあたりの価格土地の面積を掛け合わせて算出します。

路線価格は公示地価の80%が目安とされています!

固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税など土地にかかる税金の計算の基礎となる価格を固定資産税評価額と言います。各市町村により、3年ごとの1月1日時点で価格が更新されます。固定資産税評価額は、家や土地がある地域の役所で固定資産課税台帳を確認したり、固定資産評価証明書を取り寄せて調べることも可能です。

固定資産税評価額は公示地価の70%が目安とされています!

 

土地の査定額はどうやって決まる?

土地の価格は、法律の規制や面積、道路などのさまざまな条件によって決まります。

土地の査定額を決めるポイントをいくつかご紹介します!

公法上の規制

土地はエリアによって建築できる建物の用途や高さなどに規制が設けられています。法律条例などの公法上の規制は土地の利用方法を制限することになるため、土地価格に一番の影響を与えます。公法上の規制を理解するためにはどのような法律があるかを知り、規制の内容も理解しておく必要があります。

土地の査定において、まずは公法上の規制から調査することが大切です!

面積

面積も土地の価格において重要な要素となります。土地で建築できる建物の用途は、公法上の規制以外に面積によっても決まります。例えば公法上の規制でマンションが建てられるエリアであっても、50坪しかない土地であればマンションを建てることは難しいです。

マンションが建築可能な土地は、戸建しか建てられない土地よりも価格が高くなります。

駅からの距離

土地の価格は駅からの距離も重要です。駅に近ければ近いほど土地の価格は高くなります。また、完全に駅から徒歩圏外の場所になると車やバスでの移動が主流となるため、駅からの距離は重要性が低くなります。

駅からの距離の影響は状況に応じて判断するようにしましょう。

形状

形状も土地価格に影響を与えます。形状が悪い土地は敷地内に利用しにくい部分があるため、その分価格が落ちます。しかし、形状も土地が広ければ悪影響を生む部分の割合が小さくなるので、広い土地ほど形状が価格に与える影響は少なくなります。

形状の影響は広さも加味した上で決めることがポイントです!

 

土地の価値が高いエリア

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土地の高いエリアとはいったいどのような場所に多いのでしょうか。

大きく3つのタイプに分けてご紹介します!

アクセスの良いエリア

土地の価値が高いエリアはアクセスの良い場所が多いです。電車やバスが頻繁にくる駅やバス停が近かったり、高速道路のインターチェンジが近かったりすると土地の価値が上がります。

これから駅ができる場所などは地価が上がる可能性があるので、売るタイミングを考えるようにしましょう。

生活のしやすいエリア

住宅地の場合は、コンビニや商業施設などの生活のしやすさが土地の価値を上げます。また大通りに面したところよりも少し入った交通量の少ない道路に面している土地の方が高い価値のエリアです。

生活のしやすいエリアは高い値段をつけても買い手が見つかりやすいです。

これから再開発をするエリア

これから再開発するエリアは普通のエリアに比べて高値で取引をされます。再開発が決まって数年経ってから売るよりも、再開発が決まってこれから土地の価値が上がると予測される物件は、高く金額をつけても投機の目的などで買う人からも注目されています。

再開発が決まっている土地は売り文句もあるので、早めに売ってしまうというのもひとつの策ですね!

 

まとめ

土地の価格と一括りに言っても、その目的に応じて種類が異なります。土地を所有している方やこれから売却を考えている方は、複数の不動産会社から査定を受けたり役所で台帳を確認したりなど、事前にきちんと情報を収集するようにしましょう。

土地の価値はタイミングやそのときの近辺の状況などで変動するものです。土地の相続または売却をする際には、今回ご紹介した内容を把握してさまざまな観点から考えるようにすることが重要です。

土地は簡単に購入や売却をできるものではないので、正しい知識を身につけて慎重に動くようにしましょう!

以上、まいでした。次回もお楽しみに!

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