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「違法建築」と「既存不適格建築」とは?2つの特徴と知っておきたい基礎知識!

2020.4.22

Construnction Industory Media

こんにちは、POPCONE GIRLSのれいなです!

皆さんは違法建築既存不適格建築という言葉をご存じでしょうか?新築やリフォームは好き勝手できるわけではなく、建築基準法などの法律に沿って行うことが義務付けられています。

ところが、実際には法律に適合していない建物も存在します。こうしたことは知らなかったでは済まされないので、家づくりや売却を考える上でも事前に知っておく必要があります!

そこで今回は違法建築既存不適格建築の特徴や基本知識についてご紹介します!

「違法建築」と「既存不適格建築」の違い

違法建築とは?

違法建築とは、建築基準法条例の規定などの条件に違反している建築物のことで違反建築物ともいいます。また、最初に合法に建築したものの、増改築によって違法な状態になった場合も違法建築になります。

違反には建ぺい率や容積率の上限を超過している、敷地の接道義務を果たしていないなどといったものがあります。

違反建築に対する措置について

違反建築が発覚した場合、行政は建物の取り壊しや使用禁止などの是正措置命令を出すことができます。さらに、建設中に違法の事実が判明した場合には工事停止命令が下されます。また、違法建築物の設計者や工事業者には宅地建物取引業法による免許の取り消し業務停止命令などの処分が与えられる場合もあります。

違法建築でないことを確認する方法

違法建築かを確認する最も簡単な方法は検査済証を見ることです。検査済証とは建物の工事がすべて完了したのちに、検査をして敷地・構造・建築設備などがすべて適法だった場合に交付される証明書です。

古い建物で検査済証がどこにあるか分からないときは、建物を所管する役所で完了検査を受けているかを確認することができます。

 

既存不適格建築とは?

既存不適格建築とは法令などが改正されることにより生じる問題で、すでに建っている建物のうち改正後の新しい規定に適合しないものをさします。

建ぺい率や容積率、高さ制限などの上限が変更されて規定の数字を超過してしまったなどといったケースがこれにあたります。

既存不適格建築に対する措置について

基本的には既存不適格建築は新たに増改築などをしないのであれば是正命令が下ることはありません。ただし、建物を建て替える場合には現行法規の制限に従う必要があるので現状と同規模の建物が建てられなかったり、用途の制限を受ける可能性があります。また、著しく保安上危険でありまたは著しく衛生上有害であると認める場合においては改修工事や撤去などの是正命令が出ます。

既存不適格でないことを確認する方法

検査済証では違法建築でないことを証明したにすぎず、既存不適格でないという証明にはなりません。既存不適格かどうかを知るためには建築された後に関係法令や都市計画区域がどのように変わったのかを把握しなければいけません。それには専門的な知識や情報が必要であり、一般人が正確な判断を行うのはきわめて困難です。

既存不適格かどうかを知りたい場合は役所専門家に相談することをおすすめします。

 

住宅ローンの審査について

物件を購入する際、ほとんどの場合は住宅ローンを組みます。しかし、違法建築物ではほとんどの場合、融資の審査が通りません

これは国土交通省が、建物の安全性を担保し国民が安心して住める住環境を形成するための中間検査・完了検査の実施、違反建築物への是正措置などの取り組みを強化したためです。この取り組みがより実効性を持てるよう、新築物件の融資には検査済証を活用するよう民間金融機関へ協力要請しました。その結果、検査済証のない新築物件については基本的に融資がおりなくなったのです。

一方、既存不適格建築物の場合は住宅ローンを借りられる可能性は高いです。金融機関によっても異なりますが検査済証の代わりに役所で台帳記載事項証明書を発行してもらったり、建築基準法の法適合調査などの裏付書類を取得したりすることで審査が通ることがあります。

既存不適格建築物は築年数が古いものが多く、当時は検査済証を受け取るほうが珍しいことでした。

 

違反建築物や既存不適格建築物は売却できるの?

違反建築物も既存不適格建築物も売却はできます。ですが、どちらも売却の際には買い主への告知義務があります。告知は口頭だけでなく書面の添付も必要です。

違反建築物はいつ改修工事や使用禁止などの是正命令が下されるかわかりません。ですので買い主にとっては購入してすぐに行政指導が入るリスクを負います。他にも違反建築物の売買では住宅ローンの審査がまず通りません。

違反建築物の売却では通常の物件に比べて非常に安く売りだしたとしてもなかなか買い主を見つけられないことは覚悟する必要があります。

既存不適格建築物は住み続けるだけであれば問題ないので違反建築物よりは買い主を見つけやすいでしょう。ただし、増改築や大規模な修繕などをするときは最新の建築基準法に適合させる必要が出てくるので売却額は安くなります。そして、築年数が古くなればなるほどリフォーム工事の必要性が高くなります。そのため既存不適格建築物も築年数が古いほど売却額は安く買い主は見つけにくくなります。

違反建築物や既存不適格建築物の売却には非常に苦労するので、ワケあり物件の売買に慣れた不動産会社へ相談することをおすすめします!

 

まとめ

今回は違法建築既存不適格建築についてご紹介してきました!建築に関してはさまざまな決まりごとがあり、ひとつでも違反しているとすべて違法建築になります。また、建築した時点では適法であっても法令が改正されたことで既存不適格建築物に該当するケースも出てきます。

家を建てる際はもちろんのことリフォームや売却を検討するときもそれらに該当していないかを確認することが大切です。

建物を利用する人が快適で安心して暮らしていける建物にしていくことで、周囲の建物や近隣住民の快適性安全性にもつながっていくのではないでしょうか!

本日はここまで!以上、れいなでした!

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